État des lieux : les erreurs qui peuvent empêcher un propriétaire d’être indemnisé

Erreur n° 1 : se contenter de mentions vagues

Les formules « bon état », « correct » ou « usagé » sont difficiles à exploiter lors de la sortie. Elles ne permettent pas de savoir si une marque, une rayure ou un défaut existait déjà.

Une description utile précise l’élément, son emplacement et l’importance du défaut : « mur blanc en bon état général, deux traces de 3 cm près de l’interrupteur » est plus protecteur que « mur correct ».

Erreur n° 2 : oublier des pièces ou des éléments

L’état des lieux doit couvrir toutes les pièces et tous les espaces privatifs compris dans le bail : entrée, placards, balcon, cave, stationnement, cellier ou dépendance.

Dans chaque pièce, il est utile de suivre le même ordre : sols, murs, plafonds, portes, fenêtres, prises, éclairages, équipements et mobilier.

Erreur n° 3 : ne pas tester les équipements

Constater qu’un four, un lave-linge ou un volet est présent ne prouve pas qu’il fonctionnait à l’entrée. Lorsque cela est possible, les équipements doivent être testés.

• allumage des plaques et du four ;
• écoulement des robinets et fonctionnement de la chasse d’eau ;
• ouverture des fenêtres et volets ;
• serrures et jeux de clés ;
• chauffage et eau chaude ;
• télécommandes et luminaires ;
• appareils électroménagers fournis.

Lorsqu’un test n’a pas pu être réalisé, il vaut mieux le mentionner explicitement plutôt que de laisser croire que l’appareil a été vérifié.

Erreur n° 4 : faire un inventaire trop général en location meublée

Dans un logement meublé, la présence et l’état du mobilier doivent être détaillés. « Vaisselle complète » est imprécis ; « six verres à eau, six assiettes plates, bon état » permet une comparaison réelle.

L’inventaire doit inclure la literie, le mobilier, les luminaires, les appareils électroménagers et les petits équipements remis au locataire.

Erreur n° 5 : prendre des photos sans les rattacher au document

Les photographies sont très utiles, mais elles doivent être identifiables, datées et rattachées à l’état des lieux accepté par les deux parties.

Une série d’images conservée uniquement sur un téléphone, sans indication de date ni de pièce, sera plus facile à contester. Les photos complètent la description écrite ; elles ne la remplacent pas.

Erreur n° 6 : utiliser deux documents impossibles à comparer

L’état des lieux de sortie doit reprendre la même structure que celui d’entrée. Un modèle identique ou un document à deux colonnes facilite la comparaison élément par élément et limite les oublis.

Erreur n° 7 : oublier les clés, badges et compteurs

Le nombre de clés, badges, télécommandes et moyens d’accès doit être inscrit. Les relevés des compteurs individuels doivent également être indiqués lorsqu’ils sont nécessaires.

Ces détails peuvent sembler secondaires, mais leur absence complique la restitution et le calcul d’éventuels frais.

Erreur n° 8 : ne pas tenir compte de la vétusté

Le propriétaire ne peut pas facturer au locataire l’usure normale liée au temps. Une grille de vétusté convenue lors de la signature peut faciliter la distinction entre vieillissement normal et détérioration anormale.

Erreur n° 9 : retenir une somme sans justificatif

Une différence entre l’entrée et la sortie ne permet pas de retenir un montant arbitraire. La somme doit correspondre à une remise en état justifiée, généralement par un devis, une facture ou un autre document adapté.

Une méthode simple pour un état des lieux solide

1. Préparer une trame identique pour l’entrée et la sortie.
2. Examiner le logement dans de bonnes conditions d’éclairage.
3. Décrire précisément chaque défaut déjà présent.
4. Tester les équipements lorsque cela est possible.
5. Joindre des photographies identifiées.
6. Faire signer le document par les deux parties et conserver une copie.

À retenir

Un état des lieux utile doit permettre à une personne qui n’a jamais vu le logement de comprendre exactement son état à la date de la visite.

Quelques minutes supplémentaires consacrées aux descriptions, aux tests et aux photographies peuvent éviter une contestation difficile plusieurs mois ou plusieurs années plus tard.

Sources

• ANIL - État des lieux d’entrée et de sortie : contenu et bonnes pratiques
• ANIL - Location meublée : inventaire détaillé du mobilier et des équipements
• Service-Public - État des lieux d’entrée dans un bail d’habitation
• Service-Public - État des lieux de sortie dans un bail d’habitation

Dernière vérification des sources : décembre 2025.