Location meublée : quels aménagements et équipements sont obligatoires ?
Louer un logement meublé ne consiste pas simplement à ajouter un lit et quelques meubles dans un appartement vide. Le logement doit permettre au locataire de s’y installer et d’y vivre normalement dès la remise des clés.
La réglementation fixe une liste minimale de mobilier et d’équipements. Le propriétaire doit également s’assurer que l’ensemble est fonctionnel, adapté au logement et suffisamment complet pour le nombre de personnes pouvant y être accueillies.
Cet article concerne principalement les logements meublés loués comme résidence principale. D’autres règles peuvent s’appliquer selon le contrat et l’utilisation réelle du bien.
Qu’est-ce qu’un logement meublé ?
La loi définit le logement meublé comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, d’y manger et d’y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Le logement ne doit donc pas seulement contenir les équipements obligatoires sur le papier. Ceux-ci doivent être utilisables et cohérents avec la configuration de l’appartement.
Un studio destiné à une personne et un appartement pouvant accueillir plusieurs occupants ne nécessitent pas nécessairement la même quantité de vaisselle, de sièges ou de rangements.
Les onze équipements obligatoires d’une location meublée
Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des éléments devant être présents dans un logement meublé.
1. Une literie avec une couette ou une couverture
Le logement doit comporter un véritable couchage.
La réglementation exige une literie comprenant une couette ou une couverture. Le lit, le sommier et le matelas doivent être en état de permettre un usage normal.
Les draps, les oreillers, le linge de toilette et les protections de literie ne figurent pas dans la liste réglementaire minimale. Ils peuvent néanmoins être ajoutés selon le fonctionnement choisi par le propriétaire.
2. Un dispositif permettant d’occulter les fenêtres des chambres
Les pièces destinées à être utilisées comme chambres doivent disposer de volets, stores, rideaux suffisamment occultants ou d’un autre dispositif permettant de limiter la lumière.
Cette obligation concerne les espaces de couchage. Dans un studio, elle s’applique donc à la pièce principale lorsqu’elle sert également de chambre.
3. Des plaques de cuisson
Le locataire doit pouvoir préparer ses repas.
Les plaques peuvent être intégrées à la cuisine ou prendre la forme d’un équipement posé, à condition qu’elles soient stables, sûres et fonctionnelles.
4. Un four ou un four à micro-ondes
Le propriétaire n’est pas obligé de fournir les deux. Un four traditionnel ou un four à micro-ondes suffit pour satisfaire à cette exigence minimale.
L’appareil doit toutefois être utilisable et adapté à l’installation électrique du logement.
5. Un réfrigérateur avec un espace de congélation
Le logement doit comporter :
- un réfrigérateur et un congélateur séparé ;
- ou un réfrigérateur équipé d’un compartiment permettant d’atteindre une température inférieure ou égale à −6 °C.
Un simple réfrigérateur dépourvu de compartiment froid adapté peut donc être insuffisant au regard de la liste réglementaire.
6. De la vaisselle nécessaire à la prise des repas
Le décret ne fixe pas un nombre précis d’assiettes, de verres ou de couverts.
La quantité doit néanmoins rester cohérente avec la capacité normale du logement. Un appartement aménagé pour deux personnes doit, par exemple, permettre à deux occupants de prendre leurs repas sans que l’unique assiette ou le seul verre disponible soit utilisé à tour de rôle.
Il est prudent de prévoir au minimum :
- des assiettes ;
- des verres ;
- des bols ou tasses ;
- des fourchettes ;
- des couteaux ;
- des cuillères.
7. Des ustensiles de cuisine
Le locataire doit également pouvoir préparer ses repas.
Le propriétaire peut notamment prévoir :
- une casserole ;
- une poêle ;
- un couteau de cuisine ;
- une planche à découper ;
- une spatule ;
- une passoire ;
- un ouvre-bouteille ou un tire-bouchon.
La réglementation ne fournit pas une liste détaillée. Le contenu doit simplement permettre une utilisation normale de la cuisine.
8. Une table et des sièges
Le logement doit comporter une surface permettant de prendre ses repas ainsi qu’un nombre de sièges adapté à son occupation.
Une table murale, un comptoir aménagé ou une table classique peuvent convenir selon la configuration du bien, à condition de permettre un usage confortable et sécurisé.
9. Des étagères ou des espaces de rangement
Le locataire doit pouvoir ranger ses vêtements, ses provisions et ses effets personnels.
Une armoire, une penderie, une commode, des placards ou des étagères peuvent répondre à cette obligation. Les rangements doivent rester accessibles : un placard entièrement rempli par les affaires du propriétaire ne constitue pas toujours un rangement réellement mis à la disposition de l’occupant.
10. Des luminaires
Chaque espace doit disposer d’un éclairage adapté à son utilisation.
Il ne suffit pas toujours de laisser une douille sans ampoule. Le logement doit permettre au locataire de s’éclairer normalement dans les pièces principales, la cuisine, la salle de bains et les circulations.
11. Du matériel d’entretien ménager adapté au logement
Le propriétaire doit fournir le matériel permettant d’entretenir les surfaces présentes dans l’appartement.
Il peut notamment s’agir :
- d’un balai ;
- d’une pelle et d’une balayette ;
- d’une serpillière ;
- d’un seau ;
- d’un aspirateur lorsque les sols ou les tapis le nécessitent.
Le matériel doit être choisi en fonction des caractéristiques du logement. Un appartement comportant de la moquette ne peut pas être entretenu correctement avec une simple serpillière.
Chaque pièce doit être aménagée conformément à son usage
La réglementation prévoit également que chaque pièce d’un logement meublé soit équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination.
Cela signifie, par exemple, qu’une pièce présentée comme une chambre doit permettre d’y dormir réellement. Une cuisine doit être utilisable pour préparer des repas, et l’espace de vie doit permettre de s’asseoir et de manger.
Il ne suffit donc pas de réunir les onze équipements dans une seule pièce ou dans un placard pour considérer automatiquement le logement comme correctement meublé.
Les équipements doivent être fonctionnels
Le caractère obligatoire d’un équipement ne concerne pas seulement sa présence.
Un réfrigérateur hors service, une plaque qui ne chauffe plus, un lit instable ou un luminaire inutilisable ne permettent pas au locataire de vivre normalement dans le logement.
Avant la remise des clés, il est recommandé de tester :
- les appareils de cuisson ;
- le réfrigérateur ;
- les luminaires ;
- les robinets ;
- la chasse d’eau ;
- le chauffage ;
- les volets et les dispositifs d’occultation ;
- les principaux appareils électroménagers fournis.
Le propriétaire reste tenu de réaliser les réparations importantes et celles qui ne relèvent pas de l’entretien courant ou d’une mauvaise utilisation du logement.
Un logement meublé doit aussi être décent
La présence du mobilier obligatoire ne suffit pas à rendre le logement louable.
Comme toute habitation proposée à la location, le bien doit respecter les critères de décence. Il doit notamment disposer d’un chauffage adapté, d’une alimentation en eau potable, d’une évacuation des eaux usées, d’installations sanitaires, d’un espace de cuisine, d’une ventilation suffisante et d’installations électriques et de gaz en bon état d’usage et de sécurité.
Le propriétaire doit également vérifier les exigences applicables en matière de surface, de diagnostics et de performance énergétique.
Un appartement peut donc être entièrement meublé tout en restant impropre à la location s’il présente, par exemple, un problème de sécurité, d’humidité, de chauffage ou de décence énergétique.
Quels équipements ne sont pas obligatoires ?
La réglementation n’impose pas systématiquement :
- un lave-linge ;
- un lave-vaisselle ;
- une télévision ;
- une cafetière ;
- une bouilloire ;
- un grille-pain ;
- un sèche-cheveux ;
- un fer à repasser ;
- une connexion internet ;
- un canapé ;
- du linge de lit ou de toilette.
Ces éléments peuvent toutefois rendre le logement plus confortable et plus adapté aux besoins de ses occupants. L’ANIL confirme que différents appareils et accessoires peuvent être proposés en complément de la liste minimale, sans être obligatoires.
Lorsqu’un équipement facultatif est fourni et inscrit dans l’inventaire, son état doit être décrit avec précision.
Faut-il établir un inventaire du mobilier ?
Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis lors de la remise des clés, puis lors de leur restitution. Ils sont réalisés en autant d’exemplaires qu’il existe de parties au contrat.
L’inventaire doit éviter les formulations trop générales comme :
« Cuisine entièrement équipée »
Il est préférable de préciser :
- six assiettes plates ;
- six verres ;
- six fourchettes ;
- quatre chaises ;
- une table ;
- une poêle ;
- deux casseroles ;
- un réfrigérateur avec compartiment de congélation ;
- un four à micro-ondes.
L’état de chaque élément peut également être indiqué : neuf, bon état, état d’usage, présence d’une rayure ou d’un défaut déjà connu.
Des photographies datées peuvent utilement compléter le document, sans remplacer la description écrite.
Que risque le propriétaire si des équipements manquent ?
Lorsque le logement ne contient pas les équipements nécessaires, le locataire peut demander leur ajout ou leur remplacement.
En cas de désaccord, le juge peut notamment examiner si le logement répond réellement à la définition d’une location meublée. L’ANIL indique que l’absence des éléments obligatoires peut conduire à une requalification du bail meublé en bail de logement vide.
Cette requalification peut modifier des éléments importants de la relation locative, notamment la durée du bail, le préavis et certaines conditions contractuelles.
Le propriétaire a donc intérêt à vérifier l’équipement avant la publication de l’annonce et une nouvelle fois avant la remise des clés.
La checklist avant la remise des clés
Avant de louer un appartement meublé, le propriétaire peut vérifier les points suivants :
- La literie est propre, stable et utilisable.
- Chaque espace de couchage peut être occulté.
- Les plaques et le four fonctionnent.
- Le réfrigérateur comporte un espace de congélation adapté.
- La vaisselle correspond à la capacité du logement.
- Les ustensiles permettent de préparer des repas.
- La table et les sièges sont stables.
- Les rangements sont disponibles et accessibles.
- Les pièces sont correctement éclairées.
- Le matériel de ménage correspond aux sols du logement.
- Tous les meubles et équipements figurent dans un inventaire détaillé.
- Les défauts déjà présents sont décrits et photographiés.
À retenir
Un logement meublé doit permettre au locataire de s’installer immédiatement et de vivre normalement. Le propriétaire doit fournir les onze catégories d’équipements prévues par la réglementation, mais également s’assurer qu’elles sont fonctionnelles, suffisamment nombreuses et adaptées à chaque pièce.
Un inventaire précis, des appareils testés et une vérification méthodique avant la remise des clés protègent les deux parties et réduisent les désaccords lors de la restitution.
Sources
- Légifrance - Article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 : définition du logement meublé.
- Légifrance - Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste du mobilier obligatoire.
- Service-Public - Qu’est-ce qu’un logement d’habitation meublé ?
- Service-Public - Caractéristiques d’un logement décent.
- ANIL - Équipements obligatoires et facultatifs d’une location meublée.
- Service-Public - Documents remis lors d’une location immobilière.